Vou comprar um imóvel, qual documento é mais apropriado: escritura ou contrato particular?

Este é um tema polêmico, pois sempre há opiniões divergentes sobre a escritura pública de compra e venda e o contrato particular que tendem a levar os cidadãos a escolher entre um e outro. A verdade é que ambos são importantes, mas cada um deles têm sua função.

Contrato particular
O contrato particular é o documento em que as partes firmam o valor de venda e compra de um imóvel, acordando, entre si, que deverão honrar com aquele compromisso. Ele pode ser elaborado de forma particular, como o próprio nome já diz, mas é sempre indicado que se faça sob a orientação de um advogado para que seja garantida sua validade legal de acordo com o que é previsto no Código Civil.

De qualquer forma, mesmo depois de firmado e assinado pelo vendedor e pelo comprador, é necessário que as assinaturas sejam autenticadas em cartório, ao menos. É importante frisar ainda que o contrato não é obrigatório e oficializa apenas a intenção de compra e venda como um compromisso a ser honrado. Ou seja, a transferência e posse do imóvel não são validados por esse documento.

Escritura pública de compra e venda
Já a escritura de compra e venda é o documento que valida o negócio realizado entre as partes, além de garantir, após a lavratura, a transferência da propriedade do vendedor ao comprador.

O ato deve ser realizado pelo tabelião, em cartório, mediante o prévio agendamento, pois depende da apresentação de documentos, conforme listado a seguir:

Documentos Pessoais
Vendedor Pessoa Física:
- RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de Casamento (se casado, separado ou divorciado);
- Pacto antenupcial registrado, se houver;
- Certidão de óbito (se viúvo);
- Informar endereço;
- Informar profissão.

Vendedor Pessoa Jurídica:
- Número do CNPJ;
- Contrato ou estatuto social;
- Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);
- Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS;
- RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura;
- Certidão da junta comercial de que não há outras alterações.

Também podem ser solicitadas ao vendedor as seguintes certidões:
- Certidão da Justiça do Trabalho;
- Certidão dos Cartórios de Protesto;
- Certidão dos Distribuidores Cíveis;
- Certidão de Executivos Fiscais (municipal e estadual);
- Certidão da Justiça Federal;
- Certidão da Justiça Criminal.

Do comprador, as exigências são:
- RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de Casamento (se casado, separado ou divorciado);
- Pacto antenupcial registrado, se houver;
- Certidão de óbito (se viúvo);
- Informar endereço;
- Informar profissão.

Além disso, também é necessário apresentar a documentação do imóvel a ser vendido.

Em se tratando de propriedade urbana, como casa ou apartamento, por exemplo:
- Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (prazo máximo de 30 dias da data de assinatura da escritura);
- Certidão de quitação de tributos imobiliários;
- Carnê do IPTU do ano vigente;
- Informar o valor da compra.

No caso de imóveis rurais, os documentos exigidos são:
- Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (prazo máximo de 30 dias da data de assinatura da escritura);
- Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal;
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
- 5 (cinco) últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR);
- Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR);
- Informar o valor da compra.

O ato é obrigatório para transferir imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, ou seja, R$ 33 mil, considerando o valor atual do salário mínimo (R$ 1,1 mil).

Lembre-se que, depois de lavrada a escritura pública, ela deve ser encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis para atualização dos dados da propriedade, ou seja, para a transferência do bem do vendedor ao comprador.

O documento pode ser usado para compra e venda de bens móveis. Nesses casos, o ideal é verificar com o tabelionato de notas quais são os documentos necessários, pois pode depender do tipo de produto a ser vendido (veículos, joias, computadores, máquinas etc.).

Conclusão, tanto o contrato particular quanto a escritura pública oferecem segurança jurídica às transações comerciais de compra e venda e devem ser utilizados para determinadas etapas da negociação:

Contrato: para firmar o acordo e intenção entre vendedor e comprador;
Escritura: para oficializar a transferência de posse de bens móveis e imóveis.